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    2. 周其仁:权利界定的空间表达——城乡中国的一道难题

      发布日期:2021-01-24 09:56    来源:

       

      今天想与各位分享这些年研究中遇到的一道难题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。难题是问题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,问题从现象中来浙江体彩网-首页,所以我们先来梳理产生问题的现象浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      云南弥渡县是北大国发院的对口扶贫点浙江体彩网-首页,我们不少老师同学都去过浙江体彩网-首页。当地村镇里有一个引起我注意的现象浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,就是在平地里密密麻麻地挤满房子浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。这些房屋有新有旧浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。从卫星图片看,弥渡县大部分都是山浙江体彩网-首页,平地很少,可耕地更少,但是在仅剩的平地上又密密麻麻地盖了很多房子浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      我们可以直接观察到:第一浙江体彩网-首页,房子数量非常多浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页;第二浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,房子大量占用可以用作耕地的平地浙江体彩网-首页;第三浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,不少房子是空的浙江体彩网-首页,没人住或极少人住浙江体彩网-首页。

      现在当地建一套这样的房子,总价在30-60万元,土地是农民免费从集体领来的,但建造浙江体彩网-首页、装修要农民自己掏钱。由于本地平均收入低浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,要盖房浙江体彩网-首页,农民一般都必须远离家乡城市去打工浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,用外边挣来的钱,在老家盖房子。

      房子盖完,就基本上空在那里。相比拉丁美洲的贫民窟浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、印度的农村浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,这些房子的质量还不差浙江体彩网-首页,但从资源配置的角度看,这些现象里包含着大问题浙江体彩网-首页。

      宅基地与农民房:两套权利

      第一个问题就是农宅底下这块地。它本来没什么稀罕的浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,所有房子底下都有一块地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,可是这块地在不同的制度浙江体彩网-首页、政策浙江体彩网-首页、文化环境下,它的利用方式和效果很不相同浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。我研究农村问题好多年,看过很多农宅,但以前从来没有注意到农宅底下这块地是个问题浙江体彩网-首页,因为看着很自然浙江体彩网-首页。

      这个现象第一次引起我注意是在2007年,当时是去大理参加一个会浙江体彩网-首页,下飞机后我们打车前往浙江体彩网-首页,路上和出租车司机闲聊浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,得知司机老家离大理40分钟车程,由父母带着将满7岁的儿子住在那里。因为他讲的情况很有意思浙江体彩网-首页,我们后来干脆直接访问司机的老家,去了看到他们一户人家挂着三个门牌号浙江体彩网-首页,就注意到这个奇怪的现象浙江体彩网-首页。原来是他家把左邻右舍的房子买下来了浙江体彩网-首页,因为农民可以买农民的房子,这样他家的院子就很大浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,地基有400平米,两层楼的建筑面积应该有700平方米。

      司机告诉我他儿子7岁后要去大理上学浙江体彩网-首页,换句话说浙江体彩网-首页,再过一年浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,就只剩下老两口住着占地400平方米浙江体彩网-首页、建筑面积700平方米、距大理40分钟车程的房子浙江体彩网-首页。司机夫妇在大理租房子住浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,因为开出租车靠近城市居民会更便利浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?浙江体彩网-首页;凰阋幌?,666.67平方米就是一亩地浙江体彩网-首页,400平方米就是大半亩浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,当时大理城市的土地拍卖价格是200多万一亩浙江体彩网-首页,相比司机老家的地价浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,这是多么高的地价浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。我们也疑惑,这是什么现象?又是什么原因造成这种情况浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?

      在此之前浙江体彩网-首页,对耕地浙江体彩网-首页、承包地、承包山林这些我研究过好多年,自那之后,我开始留意房子底下这块地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。注意以后就去研究浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,先得把有关的法律、政策浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、历史浙江体彩网-首页、传统搞清楚浙江体彩网-首页。

      宅基地和农民房是中国两个特别有意思的概念浙江体彩网-首页,是基于历史上的法律浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、政策、习惯形成的浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,不是纯自然现象。什么是宅基地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?全世界住宅底下都有一块土地,可是我们的宅基地是集体所有浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,集体经济的每个成员只要符合一定条件浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,比如成年后结婚成家又没有住房浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,就可以无偿从集体里领一块宅基地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。注意不是领房子,领的是一块地浙江体彩网-首页,之后这家人打工或者种地挣钱可以在上面盖房子,这块地就是宅基地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      宅基地属于集体所有,并不是历来如此浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      两千年来浙江体彩网-首页,中国的土地都是私人所有浙江体彩网-首页,宅基地归各家各户浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,虽然在土改当中有些较大地主的房屋被分掉了浙江体彩网-首页,但没有动多数富农以下农民的宅子浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,宅基地还是归各家所有浙江体彩网-首页。土改以后,各家各户变成互助组浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、合作社,从初级社到高级社到合并社浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,5万人左右一个单位的人民社也一直没有动宅基地浙江体彩网-首页,因为“社会主义”指向生产资料浙江体彩网-首页,宅基地被看作是消费资料浙江体彩网-首页,就像衣服浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、碗筷一样浙江体彩网-首页,所以农村社会主义改造的时候没有动宅基地,动的是耕地(农用地)浙江体彩网-首页。

      什么时候动了宅基地呢浙江体彩网-首页?

      1958年以后,农村出现浮夸风浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、共产风,包括随便拿农民的财产浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、拆农民的房子浙江体彩网-首页,党中央发现倾向以后开始纠左浙江体彩网-首页,安定人心浙江体彩网-首页、落实政策、恢复农业生产浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      1961年,中央制定了《农村人民公社工作条例(修正草案)》(简称人民公社六十条)浙江体彩网-首页,由毛主席直接组织起草浙江体彩网-首页,明确生产队所有的土地浙江体彩网-首页,包括耕地浙江体彩网-首页、山林浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、畜牧用地浙江体彩网-首页、宅基地都归生产队集体所有,农民的住宅是农民的私人财产,农民可以自住也可以转让浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,可以买卖也可以出租浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,写得清清楚楚浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      这样从1961年开始形成中国特有的房地分离现象浙江体彩网-首页,地是集体的、房屋是农民私人的,并随之有一套体制浙江体彩网-首页、制度,伴随着我们一直走到今天浙江体彩网-首页。如今在农村浙江体彩网-首页,成员仍然可以去集体里领一块地浙江体彩网-首页,房子要自己盖浙江体彩网-首页,富裕家庭的房子就盖得好一点,贫困家庭的房子就盖得差一些。这也变成公有和私人财产非常有意思的一个组合,也就是私人的物业落在集体的土地上,地是集体的。

      权利的界定影响资源的配置

      我们这套制度的形成过程涉及法律、意识形态浙江体彩网-首页、政策浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,以及1961年以后的这套习惯做法,它就是一套权利安排浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      第一个权利浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,是农民有权无偿领一块地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,今天城市居民谁也没有这样的权浙江体彩网-首页,城市房子贵就是因为地贵浙江体彩网-首页。

      第二个权利浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,领了地就可以加盖房子浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。当然盖房子受各地的建筑法规约束浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,各地规定差别很大浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。农村的房子一般都在一层到三层半浙江体彩网-首页,但是也有例外浙江体彩网-首页,深圳附近农村有的盖三十多层楼浙江体彩网-首页,有户主手里拿着60把钥匙查电表浙江体彩网-首页、查水表浙江体彩网-首页。所以农村的房子远远看过去,跟城市形态完全不同。

      如果进一步追问浙江体彩网-首页,作集体经济成员的农民有权利盖房,那集体经济成员的权利,跟原来合作社社员的权利有什么不同浙江体彩网-首页?

      合作社成员是入社才有相应的权利浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。比如以一头牛、三亩地入社,就可以享有这一头牛、三亩地的分红权,再加上在合作社的劳动分红权。这和我们今天购买股份公司的股票类似,唯一的不同是合作社施行一人一票制,决定合作社重大事项的时候不按入社股份多少来决定权利大小浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      农村子女是生下来就有集体成员的相应权利。只要是集体经济成员,就可以申请领地盖房子浙江体彩网-首页,与你父亲是不是领过地盖过房子没有关系,农村集体经济有一个原则叫一户一宅浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,也就是你只要成家立业,独立成户,就可以再领一块地浙江体彩网-首页。这是原来合作社成员也未曾想到和拥有的权利浙江体彩网-首页。

      这种权利安排的变化,对资源的利用会产生很多影响浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      另一个问题是浙江体彩网-首页,集体经济成员与中国几千年传统农村的家庭成员浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,权利又有什么不同浙江体彩网-首页?

      传统的农村家庭成员浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,包括兄弟之间浙江体彩网-首页,在没成家之前同柴共居,能干也罢浙江体彩网-首页,不能干也罢浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,一个锅里吃饭浙江体彩网-首页。成为集体经济的一员后,地是大家的,别人家拿地,我们家不拿,好像浪费了集体赋予的权利浙江体彩网-首页,这个游戏玩起来以后就停不下来浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。拿地盖房在农村是好大的压力浙江体彩网-首页,城市居民不太能体会到浙江体彩网-首页。农民有权领这块地,在一个生产队、行政村,甚至人民公社的范围内浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,如果他不挣出一份钱盖出房来,好像没法交代浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      历史上中国的土地规模为什么姓憬宀释?首页≌憬宀释?首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?因为我们的家庭关系跟西欧浙江体彩网-首页、日本不一样浙江体彩网-首页,西欧浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、日本都是“长子继承制”浙江体彩网-首页,严格来说是“单嗣继承制”,也就是不管几个儿子只有一个可以继承。中国是数子平分浙江体彩网-首页,有几个儿子就分成几份家产浙江体彩网-首页,所以“富不过三代”浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,因为富人儿子也多浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,很快就把财产分小了浙江体彩网-首页。也因此我们传统的农业规模、家庭规模一直很小浙江体彩网-首页,英国浙江体彩网-首页、日本的农场面积可以几代人不变浙江体彩网-首页,因为不细分财产浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      伴随着我们的集体经济分地范围不断扩大浙江体彩网-首页,也就导致资源配置中出现很大的问题。农村越来越多的地被盖上房子,包括占用可耕地,也包括盖了没人住或者很少人住浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,都是突出的问题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      近代英国思想家约翰·斯图亚特·穆勒有一本著名的启蒙著作《论自由》浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,北大第一任校长严复(1898年创立的京师大学堂于1912年更名为北京大学)将其翻译为《群己权界论》浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,我认为翻译出了自由的本质。所谓自由就是划一条边界浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,在范围内就拥有自由,超出边界就不行。没有所谓的绝对自由浙江体彩网-首页,自由一定有边界浙江体彩网-首页,你的自由不能越过边界浙江体彩网-首页,侵犯到他人的自由浙江体彩网-首页。产权、权利界定都有这个含义浙江体彩网-首页。

      可是在不同的社会范围里,群体的权限有划得清楚的浙江体彩网-首页,也有划得不清楚的浙江体彩网-首页,还有来回变化的;同样浙江体彩网-首页,这个权限有划得当真的浙江体彩网-首页,也有划得不当真的浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,区别很大浙江体彩网-首页,也很抽象浙江体彩网-首页。

      农村土地难题

      从抽象的权利角度浙江体彩网-首页,回到我们开头说的农民房现象浙江体彩网-首页,会更清楚这不是自然现象浙江体彩网-首页,而是典型的社会现象浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,是社会中群和己之间的那条权力边界不断演化浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,然后形成集体所有制以后产生的现象。

      集体所有制里的成员可以去领一块地浙江体彩网-首页,领了地自己就可以盖房浙江体彩网-首页,穷的时候大家盖不起来那么多房,包产到户以后收入增加浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,房子就如同从地里长出来一样浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,密密麻麻浙江体彩网-首页≌憬宀释?首页?墒谴幼芴迳险憬宀释?首页浙江体彩网-首页,我们这个国家很不幸浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,平地很少浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,耕地更少浙江体彩网-首页,盖房占用的土地越来越多浙江体彩网-首页,加总起来就变成了一个大难题浙江体彩网-首页。

      这也是农村富裕起来以后的现象,说明越来越多农村人有能力负担得起30-60万的一套房子浙江体彩网-首页,可是这种富裕现象还隐含着不小的问题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      世界人均耕地数据显示浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,中国人均耕地只有1.35亩浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,与澳大利亚浙江体彩网-首页、美国浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、加拿大浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、新西兰没法比浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,和我们人均耕地水平接近的英国(1.35亩)浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,甚至跟比我们更少的荷兰(0.95亩),也没法比浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。那些地方的农村是什么景观浙江体彩网-首页?同样的人,同样的地浙江体彩网-首页,同样的房,布局跟我们农村非常普遍的现象为什么不相同浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?比如波兰浙江体彩网-首页、捷克浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、克罗地亚浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、前南斯拉夫等浙江体彩网-首页,它们的人均耕地只比中国多一点点,它们也有村庄浙江体彩网-首页,同样还有大片大片的农地,不像我们农村房屋把耕地都切割成很小块浙江体彩网-首页?;褂泻衫?,人均耕地比我们还少,但是通过填海造地浙江体彩网-首页,同样形成大片农场,而且农产品出口仅次于美国浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。这与房屋和耕地比没关系浙江体彩网-首页,和土地的利用率有关系浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      从现象里看到这个问题之外浙江体彩网-首页,还有一个更大的问题,就是我们盖好的楼里没有人浙江体彩网-首页,或者很少有人居住浙江体彩网-首页,因为农村人口大量外流浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      人口流动当然也是改革开放后很大的一个进步浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。世界银行曾有一张图显示中国流动人口的迁徙路线,看起来有点像淮海战役的作战地图浙江体彩网-首页。中国的流动人口数以亿计浙江体彩网-首页,中国的城镇化率也从改革之初不到20%提高到2019年的60.6%浙江体彩网-首页,这背后就是大规模的人口迁徙?浙江体彩网-首页;褂幸徊糠秩嗽诔窍缰浯┧?,属于城市常住人口浙江体彩网-首页,可是没有城市户籍浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,这部分人口目前还有2.36亿浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      海量的人口迁徙涉及到另一个权利浙江体彩网-首页,就是人到底有没有权利自由流动浙江体彩网-首页?

      权利是自由的边界浙江体彩网-首页,是范围内的自由。两千年来中国人可以跑来跑去浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,没有限制过浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。1950年第一部中华人民共和国宪法也明确浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,公民有迁徙自由。但1950年代中期以后出现城乡矛盾:由于工业项目收入高浙江体彩网-首页,如果农民农忙时都去城里打工浙江体彩网-首页,农业怎么办?粮食怎么办浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?因为当时农业缺少机械化,主要靠人力。政府最开始是劝说农民在农忙期间不要出去打工浙江体彩网-首页,可是劝说哪抵得过经济规律浙江体彩网-首页,出去打工收入高浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,而且当时众多工业项目上马浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,需要大量招工浙江体彩网-首页。最后发现劝说无效浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,就由公安部出面制定条例浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,规定农忙期间农民不能随便出去打工,带有强制性质浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      后来越收越紧,到大跃进失败和饥荒时期浙江体彩网-首页,粮食供不应求浙江体彩网-首页,城市居民最基本的口粮都保证不了浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,当时党内财经专家表示没别的办法浙江体彩网-首页,只能让1958年以后新进城的2100万人口统统重回农村浙江体彩网-首页。从此以后城乡壁垒形成浙江体彩网-首页,户籍浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、劳动浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、口粮就在某种程度上成为身份的区隔,农村人口再想进城就得有本事“跳龙门”浙江体彩网-首页。当年考大学浙江体彩网-首页,“高考红旗”全在农村浙江体彩网-首页,因为这是贫穷地区的农村人变为城里人的唯一道路浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,入伍当兵后来也只有当了军官才能留城,普通战士哪里来回哪里去浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,可不容易浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      迁徙自由是非常重要的权利浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,它可以允许个人对机会做出反应浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,哪里机会好就到哪里去,这样个人收入能提高浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,家庭收入跟着提高浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,国民收入所得也随之提高浙江体彩网-首页。但是直到今天还不能完全做到浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,户籍制度的改革困难重重浙江体彩网-首页。

      中国改革开放一个好的突破,就是户籍问题一时不能完全解决,人口可以先流动起来浙江体彩网-首页,户籍还是在农村老家,人可以进城浙江体彩网-首页。这一点是1980年代正式写进中共中央红头文件浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,我记得很清楚浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,当年杜润生老师为这条表述下了大功夫浙江体彩网-首页,最后确定为“要允许农民自带口粮进城镇务工经商”,因为城里的粮站如果没有粮本、粮票浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,根本没法买到粮食浙江体彩网-首页,也没有他们的粮食。

      做这件事的出发点就是促进人口流动浙江体彩网-首页,允许人们对机会做出反应浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,可以从农村进城从事工业浙江体彩网-首页、商业浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、运输业浙江体彩网-首页,可以开工厂浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、开商铺浙江体彩网-首页,可以跨地区活动浙江体彩网-首页。中国先从沿赫憬宀释?首页?耪憬宀释?首页,加工贸易浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、港资浙江体彩网-首页、台资都进来,国内人口开始大流动浙江体彩网-首页。

      在我看来,人口流动对中国的高速增长而言是一个基础浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,但是带来的新问题是农村的房子长期不住人,很容易塌掉浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,是全新的农村社会现象浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。而且这些房子占地大多是耕地浙江体彩网-首页、平地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,新房盖起来老房子又不拆浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,加在一起占了多少地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?

      社科院基于全国调查发布的农村绿皮书显示浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,中国闲置的宅基地总量占全国农用地的10%。在调查样本村庄中浙江体彩网-首页,宅基地闲置率最低为0.3%,最高能达到71.5%。与此同时浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,城里的土地贵得出奇,这不是问题吗?人口流动之后,带来这么大的问题就摆在那里。中央只能一再强调18亿亩耕地红线不能碰浙江体彩网-首页。

      为什么控制18亿亩耕地绝对不能少浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?这个数字源于温家宝总理任内发现在他当总理的前十年,中国耕地总面积从19.5亿亩减少到18.5亿亩浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,正好减少了1亿亩浙江体彩网-首页。如果未来十年中国的耕地继续加速减少,中国人将来吃饭的问题怎么解决?所以他规定浙江体彩网-首页,在他任内全国耕地数不能低于18亿亩浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。这个数据就是这么来的浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      中国偏偏70%的国土面积是山地浙江体彩网-首页,平地资源非常少浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,加上宅基地占用耕地和平地存在严重的浪费浙江体彩网-首页,所以主管部门一直想设计一个政策,针对农村常住人口减少,让农村的建设用地同步收缩,同时让城镇用地扩大浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      实际做下来发现根本做不到,城镇用地在扩大,农村用地也在扩大。数据显示浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,1997-2010年浙江体彩网-首页,国土部门规划全国城镇用地、独立工矿用地两项共计增加186.80万公顷浙江体彩网-首页,农村居民点规划减少3万公顷浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。结果城市浙江体彩网-首页、工矿两项占地如期扩大,农村建设用地不但没减少还增加近10万公顷浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,成为一道不折不扣的难题浙江体彩网-首页。

      城镇土地难题

      城市是高密度空间,按道理来说浙江体彩网-首页,人口进了城,农村被占用的土地应该腾出来对不对浙江体彩网-首页?结果并非如此浙江体彩网-首页。

      城市之所以称之为城市浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,最关键的指标是1平方公里的夜间人口与白天人口数量浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。1平方公里2000-5000人只能算镇浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,5000-7000人才算中小城市,1平方公里超1万人才是真正的大都会浙江体彩网-首页。比如有名的大都会曼哈顿浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,1平方公里的夜间人口为3.6万,白天是夜间人口的4-5倍浙江体彩网-首页,包括上班浙江体彩网-首页、通勤浙江体彩网-首页、购物浙江体彩网-首页、娱乐等各种人群浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      城市以密为特征,也是资源配置的一般趋势浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。世界银行发布的《2009世界发展报告》显示浙江体彩网-首页,从区域GDP产出来看全球城市的发展情况浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,原来的全球第二大经济体日本浙江体彩网-首页,以东京、大阪浙江体彩网-首页、名古屋三地的GDP最为突出,其他区域人口很少、经济活动也很少浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。美国国土面积大浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,也只有8-10个城市的GDP产出非??晒壅憬宀释?首页,纽约排第一,一座纽约城高峰时的GDP产出占全美GDP的1/10浙江体彩网-首页,通常情况下也保持在7%左右浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。纽约城很难看到天际线,密密麻麻都是高楼浙江体彩网-首页,走在路上全是人浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,这就是纽约的经济形态。纽约之后,美国的大城市GDP排名依次是波士顿浙江体彩网-首页、迈阿密浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、芝加哥浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、休斯敦浙江体彩网-首页、西雅图、旧金山、洛杉矶。这八大美国城市的GDP产出占整个美国GDP的80%浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      这些地方城市密度很高浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。世界银行在报告中也总结了“提高密度、缩短距离浙江体彩网-首页、减少分割”的城市发展经验浙江体彩网-首页。

      中国这么高速的城市化率,从20%变成60.6%浙江体彩网-首页,再加上流动人口浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,土地资源政策一直绷得紧紧的浙江体彩网-首页,执行严格的耕地闭憬宀释?首页浙江体彩网-首页;ぶ贫?,18亿亩耕地红线一直在监督浙江体彩网-首页,反复在强调,就是问题一直没有得到妥善解决浙江体彩网-首页。

      有人将中国这种奇特的城市化现象浙江体彩网-首页,称之为“土地的城市化”快于“人口的城市化”?;痪浠八?浙江体彩网-首页,就是我们的城市密度不但没有提高浙江体彩网-首页,最后还下降了浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,因为那么多城市搞扩建新城区浙江体彩网-首页,城市人口虽然在增加浙江体彩网-首页,城市征地扩界的速度更快浙江体彩网-首页。北京浙江体彩网-首页、上海最新的城市规划,基本上都是1平方公里不到1万人浙江体彩网-首页。国内两个最顶级的城市带头降密度浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,可见我们的认知浙江体彩网-首页、政策设计与资源的禀赋差距有多大浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,可真是难题。

      我们从1988年修订宪法浙江体彩网-首页,明确国有土地使用权可以流转、拍卖浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,几十年下来对中国的国民经济建设起了很大作用≌憬宀释?首页?墒鞘谐』母锘故遣坏轿?浙江体彩网-首页,因为规定只有国有土地的使用权才可以拿出来卖浙江体彩网-首页。城市原有的国有土地有限浙江体彩网-首页,想增加就只能想办法把农民的集体用地变成政府国有土地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,才能拍卖浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、进入市场浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      这种政府主导的土地市场化浙江体彩网-首页,优点是中国涌现了很多大城市、新城市以及基础设施浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,问题也不小浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。比如分配不均衡以及贪腐问题浙江体彩网-首页,因为政府这方面的权力太大浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,地价定多少浙江体彩网-首页、卖给谁用浙江体彩网-首页,尤其是这块地的规划用途,政府都可以很深地介入。结果就出现有的地方无论白天浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、晚上一平方公里都不到5000人浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,已经变成“鬼城”浙江体彩网-首页,却还在扩建浙江体彩网-首页。人口只往有机会的方向流动浙江体彩网-首页,可现实是真正有人想去的地方浙江体彩网-首页,土地供不上浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,地价猛涨浙江体彩网-首页,另外一些地方与之相反浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,是够一定行政级别有用地指标浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,就扩建新城区和开发区浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,虽然地方很好可是严重缺人浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。缺人为什么还盖这么多房子浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,资源怎么配置的浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?

      城乡土地确权与流转的五个探索

      通过上面的分析浙江体彩网-首页,大家看到浙江体彩网-首页,农村有农村的问题浙江体彩网-首页,城市有城市的问题浙江体彩网-首页,城乡打通有打通的问题浙江体彩网-首页。如果我们资源丰富浙江体彩网-首页,土地稍微多一点浙江体彩网-首页,问题也不至于这么紧迫浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      当然浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,是难题就会有人想破题解题浙江体彩网-首页,权利是不是重新界定浙江体彩网-首页?这些年观察下来浙江体彩网-首页,有下面几个故事和大家分享。

      上海:三个集中

      第一个故事是在上海郊区建的嘉定汽车制造城浙江体彩网-首页。汽车城当时想扩建浙江体彩网-首页,工程师浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、工人等都要入驻,可是上海的地不够用浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,因为占地指标全部按行政级别限额浙江体彩网-首页,当地政府没有更多的建筑用地可批。

      现实就是这样浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,一个地方经济越好浙江体彩网-首页,需要的地越多浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,怎么办?当时浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,上海郊区的农村居民已经大部分从事非农业浙江体彩网-首页,一家一户房子破破烂烂浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,占用的地还不少浙江体彩网-首页,城市发展想拓展用地又没有指标浙江体彩网-首页,所以上海先行一步浙江体彩网-首页,出台了宅基地置换方案浙江体彩网-首页,目标是将农民集中成镇居住浙江体彩网-首页,耕地向种田能手集中浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,工业向园区集中浙江体彩网-首页,简称为“三个集中”。

      农民到集镇上去居住浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,房子从哪里来?答案是政府集中建设。当时还不敢盖太高浙江体彩网-首页,最高也就盖五六层没有电梯的房子浙江体彩网-首页,已经比农民原本的房子高很多浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,还有一定的基础设施配套浙江体彩网-首页,包括上下水浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。建好后原来的农家房算建筑面积浙江体彩网-首页、占地面积来置换浙江体彩网-首页,大多数都能换到两套半的集中房。

      盖房子的钱从哪里来浙江体彩网-首页?农民腾出来宅基地浙江体彩网-首页,集中建设新房规划合理一点要不了那么多地,拿腾出来的宅基地面积减去集中用地的面积,省出来地就可以由政府放到市场上拍卖流转,可以建汽车城浙江体彩网-首页、工业园区浙江体彩网-首页。当时上海土地市价是70-90万元一亩浙江体彩网-首页,拍卖的钱足以集中建农民的新住宅浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,农民原来的宅基地恢复为耕地浙江体彩网-首页,这等于把土地上建房的权利以市场化的方式由农村转让给城市浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      这是地方政府被逼出来的智慧,当然也要有一个敢担当的官员为这一创新的做法拍板浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。在这个创新实践里,农民浙江体彩网-首页、汽车城、集镇都获益浙江体彩网-首页。

      成都:星星对月亮

      中国的好处是地方大,可以互相学习浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。成都向江苏浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、上海浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、浙江学习长三角的工业化浙江体彩网-首页、城市化经验浙江体彩网-首页,发现了发展机会浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。这个机会浙江体彩网-首页,国土部门已经以中国特色语言写进了国土文件然后被国务院转发浙江体彩网-首页。文件明确:在符合规划的前提下浙江体彩网-首页,村庄、集镇浙江体彩网-首页、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转浙江体彩网-首页;鼓励农村建设用地整理浙江体彩网-首页,城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩浙江体彩网-首页。

      文件的意思就是浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,城市想要增加建设用地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,农村就要相应减少浙江体彩网-首页,农村减多少浙江体彩网-首页,城市才能增加多少浙江体彩网-首页,这就是挂钩政策浙江体彩网-首页。

      问题是有了文件别以为就能干浙江体彩网-首页。文件里有个关键词叫“依法流转”浙江体彩网-首页,法在哪里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?配套法律浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、法规当时是没有的浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,因为还没有起草出来浙江体彩网-首页。怎么办浙江体彩网-首页?中国实践还有一个很好的办法就是试点浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,各地就抢试点资格浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      最早成都抢到试点资格浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,觉得上海的办法可以用。2007年前后成都市中心的地价节节上涨,迫切想把周围的农村占地腾出来浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,腾出来政府就有资本了。当时胡锦涛总书记倡导城乡融合,成都就申报了“城乡融合综合改革示范区”,获批在现行法规还没有起草出来之前试行挂钩政策。

      2007年我去成都参会浙江体彩网-首页,当地政府官员讲这个事浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,问我有没有兴趣做相关研究,我提出研究条件是我想看哪里就看哪里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,不能被指定参观访问浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,他们同意了浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。正好有同事老家在成都浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,我可以找到实际情况浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,就去当地看浙江体彩网-首页。那里有一个社区用这套挂钩的办法浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,最得意的成果是盖了一所养老院浙江体彩网-首页,将孤寡老人集中到新房里,原来破破烂烂没钱修的房子很快就腾出来,拆了平掉还原为耕地浙江体彩网-首页,还请农业专家来验收浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,施上肥料很快就可以耕种浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。 

      旧房子是怎么拆掉变成新村的呢浙江体彩网-首页?其实并不复杂浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。我们假设原来一家一户房子一共占地50亩,现在重新规划一片区域建新房占地20亩,拆旧房置换新房浙江体彩网-首页,新房基础设施全部按新农村的标准建好浙江体彩网-首页,讲好置换条件,村干部一户一户去谈判浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、签合同浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,最后48户同意拆旧还原成耕地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,两户不同意就留在原来的房子里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      这个做法被形象地概括为“星星对月亮”浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。原来的房子星星点点浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,单个看起来占地不大,但合起来占地多。集中起来的新区像“月亮”,看起来占地大一些浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,但集中起来反而占地面积小浙江体彩网-首页≌憬宀释?首页浙江体彩网-首页!靶切恰钡恼嫉孛婊芎图跞ァ霸铝痢钡恼嫉孛婊憬宀释?首页浙江体彩网-首页,多出来的土地面积就可以卖给城市作为建设用地指标浙江体彩网-首页。城市买到用地指标浙江体彩网-首页,就可以在中央批准的原有土地占用指标基础上再占地浙江体彩网-首页。因为这块地原来就是建设用地浙江体彩网-首页,无非是从农村转移到了城里。假设城市最终竞标50万元买下这块建筑用地指标浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,这50万元资金用途正规,可以修非常好的新农村。

      这样的创新做法浙江体彩网-首页,完全将土地这一不动产变成了动产浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,而且符合经济规律,地价便宜的区域把建设用地挪到中心区域去增值浙江体彩网-首页,中心区域多了用地指标,农村有钱集中建新房,还腾出可耕地,城乡融合也促成了浙江体彩网-首页。

      除了借鉴上海的做法浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,成都在地震重建过程中又出现一个很好的创新举措浙江体彩网-首页。

      当年中央要求把灾后重建与城乡统筹改革结合浙江体彩网-首页,怎么结合浙江体彩网-首页?似乎难度很高浙江体彩网-首页。城乡连接过程中发现浙江体彩网-首页,城里人本来就喜欢到农村度假浙江体彩网-首页、旅游浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,可是又不是集体经济成员浙江体彩网-首页,没有权利到农村领地盖房,城乡连接就发动城里人出钱,先帮农民把村里的房子盖起来浙江体彩网-首页,不需要帮解决装修,新房占地总面积不能超过原来房屋的占地面积浙江体彩网-首页,农民享有永久使用权浙江体彩网-首页。验收合格后浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,城里人可以在当地给自己盖一套房浙江体彩网-首页,享有40年使用权浙江体彩网-首页,房本上写的是集体建设用地转让浙江体彩网-首页。按这个标准和政策要求浙江体彩网-首页,城市建设资金就被动员到农村,农村顺利完成灾后重建任务浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,城里人也在农村有了40年使用权的新房浙江体彩网-首页。

      当然浙江体彩网-首页,这个过程中也暴露出一系列问题浙江体彩网-首页,比如房屋盖得过高破坏风景区浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、可能存在山体滑坡等灾害隐患浙江体彩网-首页。如果都操作得好浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,确实是一件好事浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。有的整个村建成旅游村,风景很好浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,配套设施也不差浙江体彩网-首页,又靠近大都市浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,成为能挣钱的资产浙江体彩网-首页。 

      成都经验总结来说浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,确权是基础浙江体彩网-首页,我称之为“产权再界定”,把权利搞清楚之后浙江体彩网-首页,再设计一套支持系统浙江体彩网-首页,包括政府补贴、政策设计浙江体彩网-首页,实现土地在城乡之间有效流转浙江体彩网-首页。

      原来成都郊区农村的房屋状况和云南弥渡县很像,平地上密密麻麻全是房子浙江体彩网-首页,周围是高山浙江体彩网-首页,一片片零乱的建筑把土地分割碎得不像样。如今一片片腾地后浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,土地整理越做越好浙江体彩网-首页,已经腾出10万亩地号,甚至还有上万亩平地获得产业化发展浙江体彩网-首页,像北大荒一样,让人觉得好有希望。现在成都市周围好看的东西很多,习总书记去了之后说浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,中国大城市郊区成都建得最好浙江体彩网-首页,比北京浙江体彩网-首页、上海都好浙江体彩网-首页。

      重庆:地票

      重庆的创新做法比上海浙江体彩网-首页、成都还要更进一步浙江体彩网-首页,权利不光能清楚地再界定浙江体彩网-首页,还可以再抽象浙江体彩网-首页。原重庆市市长黄奇帆本身是经济学家浙江体彩网-首页,在上海工作时浙江体彩网-首页,国务院原总理朱镕基曾派他到纽交所学习过浙江体彩网-首页。交易所的交易是抽象的浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,全是看不见的东西浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,他搞懂了这一套浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。如果说上海浙江体彩网-首页、成都是将实物地块做空间转移,从农村转到城里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,重庆采用的是地票浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,是看不见的浙江体彩网-首页、再抽象的权利浙江体彩网-首页。哪怕是一户人家、一小块地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,只要能用卫星图片来测量比对浙江体彩网-首页,从200平方米到2000亩地,验证合格后,都可以兑换成地票。

      重庆解放碑底下的土地交易所完全采用城市的土地拍卖机制浙江体彩网-首页。谁想在城市中心建设区拿地,盖加油站浙江体彩网-首页、搞工业区也行浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,国有浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、民营也行浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,都可以参加投标,价高者得浙江体彩网-首页。拍卖所得直接回到农村浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,15%归生产队浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,85%归原来宅基地上的户主浙江体彩网-首页,直接打到账户里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,中间不能截流浙江体彩网-首页。截至今年9月,土地交易所里累计成交地票33.27万亩浙江体彩网-首页,成交总额651亿元浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      这个过程中,不是财政拨款给农村浙江体彩网-首页,而是权利重新界定浙江体彩网-首页、资源重新配置以后的市场报价浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,非常合理。边远地方把土地指标落到中心城区浙江体彩网-首页,也符合城市化的发展规律:该密的地方密浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、该疏的地方疏浙江体彩网-首页。

      深圳:城市更新

      我再来讲讲深圳。深圳是改革开放的前沿创新城市,曾经一夜之间把农村户口全部改成城镇户口浙江体彩网-首页,看起来很激进,原因是变成城镇户口就再没有集体土地使用权浙江体彩网-首页。

      如今在法律上浙江体彩网-首页,深圳没有农村建设用地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,也不存在小产权房浙江体彩网-首页,但是农村土地和地上的房子还在,他们自称为“农村人民公社存续组织”浙江体彩网-首页,全部组成股份制公司浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,农民以房产入股浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      深圳的全部土地面积2000平方公里,原农村集体经济组织占地400平方公里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,其中300平方公里盖满了“法外”建筑浙江体彩网-首页。我们调查报告里只能这么写,因为这法说不清楚浙江体彩网-首页?浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?墒堑钡嘏┟窠驳们迩宄?,说他们宋朝以后就来到这块地上,祖祖辈辈在这里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,是城市规划不断扩大,把他们围成了“城中村”浙江体彩网-首页,他们不迁走还反倒成了“钉子户”。

      这样的“钉子户”怎么可能轻易拔掉浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?因为是他们先在这里盖的房浙江体彩网-首页,而且收益相当好,深圳几百万打工者不可能都住得起正规商品房浙江体彩网-首页,这些城中村就成为他们的栖息地浙江体彩网-首页。人生都有台阶的,刚毕业浙江体彩网-首页、刚进城的人怎么可能一步到位?得先到这样的地方站住脚浙江体彩网-首页、落下来浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,然后再想办法增加知识浙江体彩网-首页、本领浙江体彩网-首页,慢慢挣钱买房浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。没有开头第一步,后面就都没有浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。所以浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,城中村对这个群体和整个社会都有巨大的贡献。

      最后政府和农民僵持不下,农民被逼出一套办法浙江体彩网-首页。虽然地已经全部变成了国有,但房子早在“人民公社60条”里就已经明确是农民的私人财产,当地农民的办法就是盖房保地浙江体彩网-首页,政府想拿地可以,不能坏了他们已经在地上盖的房子浙江体彩网-首页。

      这个僵局不好破,政府拿不走地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,农民也没办法好好用浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,因为没有合法预期,资源不敢再往里投浙江体彩网-首页。这个问题又必须求解浙江体彩网-首页,因为深圳要发展就要吸引更多人去浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,这些人住在哪里浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?新的建设项目也要地浙江体彩网-首页,地从哪里来浙江体彩网-首页?原来的集体建设用地不但腾不出来浙江体彩网-首页,农民们还想方设法盖房保地浙江体彩网-首页。深圳市政府也着急浙江体彩网-首页,最后逼出一个办法叫“城市更新”浙江体彩网-首页,通过更新把有争议的地变成合法用地浙江体彩网-首页。

      具体来说浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,就是政府和农民集体谈判,地按照国有地的办法拍卖浙江体彩网-首页,所得资金国家和集体对半分浙江体彩网-首页。结果拍卖所得农民只要30%浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,另外20%农民要的是地上新盖房子的物业浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。因为农民也是深圳的原著民浙江体彩网-首页,很懂财富管理浙江体彩网-首页,钱拿在手里很快就贬值,停车费浙江体彩网-首页、商场租金等物业能一直带来收入浙江体彩网-首页。双方达成一致浙江体彩网-首页,地最终腾了出来浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      广东有个词叫“讲数”浙江体彩网-首页,在这个难题的处理上浙江体彩网-首页,地方政府和农民就是靠“讲数”解决了问题浙江体彩网-首页。双方讲数,而不是纠缠于讲理浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,讲理讲不清浙江体彩网-首页,各有各的理浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。大家搁置道理浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,好好讲数,找找利益平衡点浙江体彩网-首页。深圳一个个项目落地,虽然讲数的难度非常大浙江体彩网-首页,周期也长浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,但就靠这个办法最终落了进来浙江体彩网-首页。

      那些紧急的项目又是什么模式呢浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?深圳的另一套解决方案是不动农民财产浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,因为合法化的难度太大浙江体彩网-首页,所以就基于地上房屋过去三年的平均租金和每年的涨幅浙江体彩网-首页,一次性和农民业主签15年租房合同浙江体彩网-首页,而且成片区地签下来浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。万科浙江体彩网-首页、深圳市直属公司都参与过这类方案浙江体彩网-首页。签完合同后浙江体彩网-首页,万科等公司先排除安全隐患浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,其实这些楼的主体结构非常安全浙江体彩网-首页,唯一的大问题是宅基地每家只有480平米,所以只能盖成笔杆楼浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。解决办法就是成片区签下来之后浙江体彩网-首页,物业公司把十几栋楼用钢筋连成一栋,然后再装电梯,楼之间用连廊打通浙江体彩网-首页,原来零散的楼就合为一栋很大的公寓楼浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。由于一次性签15年浙江体彩网-首页,业主不用操心房租,改装费用大概一平米2200-2600元浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,政府会补贴一部分浙江体彩网-首页,很快第一拨引进人才就可以过去住。

      按照这种方案又改造了一批浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,解决了深圳人才的落地问题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      两种方案相比浙江体彩网-首页,第一种模式麻烦,但问题基本得到彻底解决浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,比较长久;第二种虽然不够长久和彻底浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,但也是合作解,而不是对抗浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、僵持浙江体彩网-首页,是对深圳发展有意义的解决方案。

      温州:本地自由流转

      最后这个故事是温州的解决办法浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。温州有个镇上有不少房屋中介做农民房产交易,房屋资产有大产权房、小产权房浙江体彩网-首页,与城市里的房产中介类似浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,交易成功浙江体彩网-首页,中介就从中收取买卖双方各1%左右的服务费浙江体彩网-首页,这些房屋也能办理过户浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,再出售还是给中介1%的服务费浙江体彩网-首页。中介能提供规范的交易合同浙江体彩网-首页,唯一限定条件是买卖双方必须有本地户口。

      政府规定交易必须在本县居民之间进行浙江体彩网-首页,实际情况是外地购房者也可以成交、过户浙江体彩网-首页、转让,只是拿不到政府承认的合法手续,要想合法除非找本地人结婚浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,或者找本地人代持浙江体彩网-首页。

      当地大产权房和小产权房的价格大约1平米相差1000元浙江体彩网-首页,有很多成交浙江体彩网-首页。因为这个镇是个工业镇,有很多外地人来开厂和雇工浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,商贸非常发达浙江体彩网-首页,外来人口已经是本地人口的3倍浙江体彩网-首页,而且常住浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。为了解决这部分人的住房问题,当地就这样在小范围实行改革浙江体彩网-首页,允许本地农民产权流转浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。

      改革既任重道远浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,又充满机会

      从全球来看,在土地改革的问题上浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,各地的难处差不多浙江体彩网-首页。也有一些国家在进行和中国类似的改革浙江体彩网-首页,比如古巴浙江体彩网-首页。古巴目前改革到什么程度呢?如今外国公司在古巴可以买地浙江体彩网-首页,但是外国自然人还不能,除非像温州一样,找人代持或找当地人结婚。当然浙江体彩网-首页,这并不是说他们是向温州学的浙江体彩网-首页,是说明放眼全世界浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,面对相似的难题浙江体彩网-首页,有时候被逼出来的做法异曲同工。

      中国的城乡问题浙江体彩网-首页,为什么说是难题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页?因为虽然各地和局部都能看到突破点浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,但是全国范围内的权利重新界定浙江体彩网-首页、群己之间划清楚界限的法律还远远没有提上日程浙江体彩网-首页。到今天为止浙江体彩网-首页,我们的农村宅基地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、城市征地浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页、农村建设用地这三块地的改革还在试点范围内。2007年开始试点至今浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,不同部门浙江体彩网-首页、不同观念、不同逻辑之间还存在着不小的分歧浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,始终达不成一致意见,各有各的道理,合不成一股力量浙江体彩网-首页,汇不成一个平台。

      面对这个难题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,一方面浙江体彩网-首页,我们可以看到不少地方性试验成果浙江体彩网-首页;另一方面浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,我们集体所有制下的成员与生俱来的宅基地、耕地权利浙江体彩网-首页,与市场在资源配置当中起决定作用浙江体彩网-首页,这两者之间仍有一道难以逾越的鸿沟浙江体彩网-首页,农民宅基地和农村建设用地的市场化还遥遥无期浙江体彩网-首页。

      同时浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,农村的耕地使用权本身也有问题浙江体彩网-首页,虽然法律明确耕地使用权长期有效,30年到期再加30年浙江体彩网-首页,但人口总在变化浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,有的家庭人口增加浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,有的减少浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,土地就要跟着调整浙江体彩网-首页,总调整就不是长期不变浙江体彩网-首页,不调又不公道。我们的宪法一方面承认土地承包权长期有效,另一方面又承认村民自治权,村民自治条例中的一条就是关于集体承包地的管理浙江体彩网-首页。如果村民按照自治条例调整土地浙江体彩网-首页,对每户农民而言就不是长期不变浙江体彩网-首页,如果不调整浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,又与村民自治原则相违背浙江体彩网-首页,也会因为每户人口的增减而显得不公道浙江体彩网-首页。

      这些问题浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,都要从顶层设计到底层实践双向打通,目前看来还需要很大的耐心浙江体彩网-首页。我历来认为浙江体彩网-首页,有些本该市场化的改革浙江体彩网-首页,到最后能改成基于法治的生意就对了浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页。当足够的实践证明有效浙江体彩网-首页,然后上升到正式的文件,最后再落地变成可持续的生意浙江体彩网-首页,这门生意一步步优化的细致程度最后往往超出想象浙江体彩网-首页。

      希望这个问题能引起更多的人关注浙江体彩网-首页浙江体彩网-首页,一起破解这道中国特色的城乡难题浙江体彩网-首页。

      (本文据2020年12月11日周其仁教授在“北大国发院MBA讲坛”上的讲座记录整理,未经本人审阅)


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